上海楼市:预算有限,动迁房是否值得买入?-5年达到万家,煌上煌为何着急开店

2021-11-27 00:12:43 文章来源:网络

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,目前是预算在400万左右,急需买房,考虑到动迁房价格较低,想要入手,但是害怕整体的居住氛围跟条件太差,居住人群复杂,想问一下动迁房是否值得购买?我担心这些问题具体的情况到底如何呢?

沪叔:你好,大部分购房者对动迁房的印象比较差,认为动迁房物业管理不好,人员层次较为复杂。其实动迁房有较高的出租率,随着出租率上涨,这些楼盘的管理质量都会得到极大的提升;对住房品质有较高要求的购房者可能比较抵触动迁房,但是由于房价的缘故,很多人都开始选择动迁房。但实际上很多动迁房如今的质量还算不错,居住条件跟周围氛围都较好。而如今动迁房与商品房的价格也越来越接近,主要就是因为某些商品房质量较差,导致动迁房品质甚至高于商品房,所以对于预算有限的购房者来说,动迁房是不错的选择。而对于热门板块的动迁房来说,投资也是可以考虑的。

提问:沪叔,你好,最近看到唐镇的二手房房价有的都破10万/㎡了,唐镇感觉位置也有点偏,真的值这个价格吗?会不会有很多泡沫?唐镇这个板块究竟发展怎么样?有潜力吗,值不值得买入?

沪叔:你好,唐镇看起来位置有些偏僻,但很多人没想到的是,这里的二手房挂牌价动辄10w+,相比去其他外环板块,唐镇房价高了不少,但是楼市成交量却一直很可观。唐镇最大的优势在于规划和位置,规划上,上海浦东“一主、一新、一轴、三廊、四圈”空间结构规划会带动张江科学城和陆家嘴金融城飞速发展,而唐镇在两个板块发展核心地带,承接两个区域的外溢居住需求,享受较大发展红利。位置上,唐镇位于浦东地理中心,是发展新格局的核心位置,周边的产业密集,陆家嘴金融城、迪士尼旅游城、祝桥航空城、张江产业园和外高桥自贸区等等,人口导入能力非常强,板块前景可观。从自身条件来看,唐镇有着不俗的配套,2号线和11号线让唐镇的通达性较高,到上海市区交通十分便利,商业上有大体量的商业集群,生活配套一应俱全,医疗资源丰富,还有三甲医院规划,教育资源优质丰富。而且唐镇板块非常宜居,定位是浦东国际社区,住宅用地面积较大,还有绿地、公园等公共设施,未来居住体验将非常舒适。总体来说,唐镇板块无论是位置、规划,还是自身条件都很不错,周边三大产业发展辐射,目前新房供应还比较充足,还有想象空间。相比于浦东其他板块,唐镇是个不错的宜居性和保值性的板块。详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问:沪叔,你好,有两套上海市区老房子,想了解一下,是应该继续保留还是应该置换一套郊区的新房呢?用市区老房子来置换郊区的新房是否值得呢?

沪叔:你好,随着上海城市的不断发展及板块的扩大,郊区的商业配套设施及基础设施都在不断完善。相对于市区比较老旧的房屋及次新房来说,上海郊区的楼盘不仅价格较低,而且楼盘整体较新,品质也非常不错。而且随着郊区跟市区界限的模糊和城市轨道交通的进一步完善,郊区与市中心的距离被进一步缩短。对于在市区有较多老房子的购房者来说,可以考虑置换一套位置较好,质量不错的郊区新房,整体的居住氛围与居住体验都会非常不错;对于城市房产不多的购房者,也可以仔细斟酌,选择一个比较不错的板块进行置换;对于普通刚需来说,也应该用全新的视野来考虑,不能片面地想购买市区的房产而错失发展红利。

提问:沪叔你好,有了一些存款想买房,刚需第一次买房,是该偏重考虑自住还是投资?目前公司有宿舍可以住,不担心自住问题。买房投资可以选核心地段带学区的老破小,但是居住舒适度不高,自住房住起来舒服但是可能地段就不够好,很矛盾,选什么样的比较合适?

沪叔:你好,对于刚需来说,适宜自住的房子户型较大,房龄较新,但地段可能没有那么好,总体居住舒适度高;而适合投资的房子地段好、有学位加持,但面积较小,房龄较老,居住舒适度打了折扣。因此两种类型的房子是相对矛盾的,选自住就要适当放弃投资价值,选投资居住体验会较差。如果购房者预算有限,目前还无法实现财富自由,即资金原始积累阶段,建议优先选择购房投资,尽可能获取更多收益,至于自住,可以在未来房产增值之后再置换居住体验更好的房子。

近期上海楼市平稳发展,市场适度宽松迹象,对于刚需买房或者房产改善型的群体,沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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来源:搜狐

11月17日,煌上煌在投资者互动平台表示,“公司未来3-5年要达到万家以上门店的总目标不变。”时间倒回几个月前,煌上煌在2021半年报中提到“公司计划2021-2025年保持每年平均开店1500家左右。”

煌上煌为何反复强调要开“万家店”?这恐怕与其业绩下降有一定关系。今年上半年,煌上煌是三家卤味食品中净利润唯一下滑的企业。煌上煌的业绩下滑还在持续,前三季度数据显示,煌上煌营收净利双下滑。

在业内人士看来,煌上煌想通过“万家门店”计划实现卤味老三逆袭,但这并非易事。绝味食品门店数量早已过万,无论是营收规模还是门店数量早已甩开煌上煌一大截。此外,周黑鸭也已开放特许经营,加快拓店步伐。

煌上煌官网

“万店”目标不变

11月17日,煌上煌在投资者互动平台表示,“公司门店拓展正在持续推进中,公司未来3-5年要达到万家以上门店的总目标不变,公司拓展部门将根据市场情况及时调整战略,力争完成拓店目标。”

根据煌上煌半年报数据,2021年上半年,煌上煌新开门店417家,截至2021年6月底,该公司肉制品加工业拥有4840家专卖店,其中直营门店366家、加盟店4474家,销售网络覆盖了全国27个省或直辖市、249个地级市。“公司计划2021-2025年保持每年平均开店1500家左右。”煌上煌在半年报中称。

在业内人士看来,煌上煌加速拓店背后与其业绩下滑不无关系。中期报显示,2021年上半年煌上煌收入为14.07亿元,同比增长3.09%;归属于上市公司股东的净利润为1.5亿元,同比下降4.84%。同期绝味食品和周黑鸭营收分别为31.44亿元和14.53亿元,净利润分别为5.02亿元和2.3亿元,均呈上涨态势,只有煌上煌一家净利润下降。

今年前三季度,煌上煌业绩颓势还在持续。2021年前三季度煌上煌营业收入为19.33亿元,同比下降0.05%;归属于上市公司股东的净利润为1.84亿元,同比下降21.32%。同期,绝味食品实现营收48.47亿元,净利为9.64亿元,分别增长24.74%和85.39%。

值得一提的是,煌上煌是上市最早的一家卤味企业,被誉为“鸭脖第一股”,如今却被绝味、周黑鸭赶超,在卤味赛道上煌上煌被认为是“起了个大早赶了个晚集”。

资料显示,2012年,煌上煌作为酱卤第一股在深交所挂牌上市;四年后的2016年周黑鸭在港交所上市;2017年,绝味食品登陆上交所。

对于煌上煌未来“3-5年万家门店目标”的具体布局规划,北京商报记者采访煌上煌,但截至发稿并未收到回复。

老三逆袭难

想通过拓店方式赶超绝味食品、周黑鸭,这对于煌上煌来说并不是一件容易的事情。

在香颂资本董事沈萌看来,快速布局线下门店有可能使煌上煌利润收缩,“对于煌上煌上述开店目标,若不考虑单店业绩表现,单纯追求开店规模,完全可以实现,但对于企业来说可能在整体经济性上缺乏合理基础。盲目追求开店规模,可能会牺牲煌上煌单店的业绩效率,导致成本增加而利润减少。”

事实上,拓店计划已经在一定程度上对煌上煌的利润造成影响。在三季报中,煌上煌在解释净利下滑原因时表示,“公司人工成本、门店租赁费和市场促销支持等各项费用持续投入增加,使得销售费用同比增长28.53%,是其净利下降的原因之一。“

2020年5月,煌上煌在投资者关系活动记录表中就“销售费用率和管理费用率高于同行业的质疑”回应称,销售费用率和管理费用率高于同行业主要系大力开拓新市场所致。多地市场因为刚进入,所以?费销比偏高,尤其是在新市场中,在门店没有完全步入正轨的情况下,销售收入较低。销售费用占销售收入的20%以上,有时候甚至超过30%,进而拉高了全国的费销比。

利润收缩之外,食品安全或是煌上煌加速拓店的另一大隐患。“煌上煌要想在五年内实现万家门店目标,加盟模式自然是拓店首选。不过,加盟店相较于直营店管理方式粗放,很容易引发食品安全问题。”中国食品产业分析师朱丹蓬称。

根据公开内容,煌上煌曾因食品安全问题被罚。2021年4月,南昌市市场监管局披露的信息显示,该局执法人员1月5日在南昌市南昌县三江镇煌上煌专卖店检查时发现,保鲜柜内售卖的酱香鸭头生产日期为2020年12月19日,保质期7天。经查明,这些酱香鸭头生产单位为江西煌上煌集团食品股份有限公司。随后,南昌市市场监管局向煌上煌专卖店下达行政处罚告知书,没收超过保质期的食品,并处以6000元罚款。

据NCBD(餐宝网)发布的《2020中国卤味熟食差评大数据分析与研究报告》显示,在周黑鸭、绝味鸭脖、煌上煌、紫燕百味鸡、廖记棒棒鸡这些卤味品牌中,煌上煌差评率排名第一,达9.65%;在产品方面,“不新鲜”“产品是馊的”“怀疑已过期”三项差评占比均接近20%。

在业内人士看来,煌上煌规模比不上绝味食品,与周黑鸭相比,品牌优势尚未明显突出,随着周黑鸭开放特许经营,线下门店扩张加快,煌上煌想超越周黑鸭也非易事。未来,若不能在拓店的同时做好成本管控和品控把关,煌上煌与绝味食品、周黑鸭的差距可能会越来越大。

北京商报记者 郭秀娟 王晓

来源:北京商报

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